[市场行情] 从“遏大涨”到“防大跌”:利率首度下降,会高位站岗吗?

[复制链接]
回复: 0 查看: 2385 打印 上一主题 下一主题
* 1# *
跳转到指定楼层
发表于 2019-11-23 08:29 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

  近期,楼市重磅消息不断。

  昨天(11月20日),中国人民银行公布最新的贷款市场报价利率:1年期LPR(贷款市场报价利率)为4.15%,5年期LPR(贷款市场报价利率)为4.8%。

  而上月这两项分别报价为4.2%、4.85%,1年期和5年期LPR均下调0.05%。这也是LPR新机制实施以来,5年期以上LPR利率首次下调。

  1年期贷款市场报价利率下调是板上钉钉的事,但5年期以上LPR利率首次下调,对房产圈还是产生了比较大的反响。
 
 


  关于利率,今年经历了几个“波折”?

  10月8日起,个人房贷利率正式进入“贷款市场报价利率”期,即LPR机制。

  新政后的贷款市场报价利率(LPR)取代了基准利率的概念,而百分比上下浮,也被修改为了固定数值的加点制度。

  LPR由18家商业银行结合自身先给贷款利率出一个报价,然后由“全国银行间同业拆借中心”去掉最高的、最低的,计算出平均价对外发布,每月20日更新一次。

  11月5日上午,央行宣布“小幅降息”5个基点。这次降息是通过公布1年期中期借贷便利(MLF)“中标利率”的方式进行的。

  11月20日,央行再公布最新的贷款市场报价利率:1年期LPR和5年期LPR双降。
 


  那么,5年期LPR利率首度下降,对楼市会有啥影响?

  1年期LPR主要是企业贷款成本,房企融资成本进一步下降;5年期LPR以上贷款主要是按揭贷款(各地在此基准上进行加点,从而决定最终的实际房贷利率),首套购房群体(刚需)房贷成本降低。无论是对房企还是购房者而言,都降低了成本。

  上个月,陕西省出台《市场利率定价自律机制关于个人住房贷款利率的决议》,对全省各地市商业性个人住房贷款利率下限做了规定。
 


  因此,5年期LPR利率最新报价发布后,陕西房贷利率应为:

  西安:首套房贷利率最低4.8%,二套房贷利率最低5.5%。其它城市:首套房贷利率最低4.8%,二套房贷利率最低5.4%。

  简单举个例子,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。实质上,对楼市影响不大,主要是影响市场信心。

  当然,5年期以上LPR利率首次下调,主要目标是引导企业中长期信贷融资成本下降,传递了市场维稳的信号,绝非房贷政策放松的政策信号。

  而事实上,为了保证楼市价格不大跌,楼市销售不至于下滑,不少城市已经隐隐出现政策放松的苗头。

  这个时候如果利率下行,按揭贷款发放加快,加上地方政策如果出现微调,会刺激部分刚需住房购房和投资性投机性购房,不排除房价有回调的可能。

  从“不将房地产作为短期刺激经济手段”层面,目前房地产市场比较稳定的地区,预计年底前不会只因为LPR下调而发生大的变化。
 


  从“遏大涨”到“防大跌”:

  在经历了一波楼市大涨之后,全国各地楼市“因城施策”,采取一系列的相关政策来遏制房价大涨,如西安,先是限购限售,采取线上摇号买房,再是提高购房门槛,锁死“落户即买房”的途径,再配合“0涨幅”的控价手段,效果明显,下半年以来,新房价格涨幅降缓,二手房也首度出现连续2个月下降。
 


  事实上,不限于西安,在全国范围内,官方统计的70个大中城市数据里,已有35个城市二手房出现环比下滑,占比一半,下跌城市首次超过上涨城市,代表市场出现了转折信号。

  如果说此前,以遏制大涨为主要目的,采取一系列的手段来维稳,那么,下半年来,楼市画风转变,以“6·20新政”为分水岭,新增购买力被限制和控价从严,楼盘的“明折暗扣”增多,面临着“防范大跌”的紧迫性。

  而此时,利率下行再带给楼市一丝希望,可能很多人会解读为,这是楼市放松的信号,但显然,理解的太表面,楼市利率的微调,意味着调控正式进入的新阶段。

  就现实而言,横盘仍旧是最佳的结果。
 


  最近想买房,会高位站岗吗?

  这是大多数购房者的担忧。随着天气从秋入冬,楼市也凉意袭来。一些想买房的人不知道当下是否该下手,万一现在出手,房价再下调,就会面临高位站岗的尴尬。

  然而有些人也会认为,现在是买房的好时机。楼市经历着周期轮动,这波的政策压制,或者说是房价的蛰伏只是暂时的,究竟何时会重新弹起,只是时间的问题。

  此时的冷静、理性和观望是楼市主要表现,我个人认为,当下或许是个买房的好时机,新盘备案控价,实际是低于房企预期的,同时为了年底冲量,完成年度业绩,明着暗扣不断。

  至于高位站岗的担心,就西安的发展前景,建设国家中心城市、关中平原城市群,未来城市竞争力和人口增量将进一步提升。当前市场观望情绪浓厚,房企推盘节奏又加快,流摇加剧,海量房源待选,可以更加从容的选择适合自己的。

  你怎么认为呢?欢迎留言区讨论。

  编辑=阳阳 编审=徐红
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 微信登录 手机动态码快速登录

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表