[购房政策] 楼市的“猫鼠游戏”结束了!2.4亿刚需在旁观,17亿平米难再现

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发表于 2019-11-27 07:48 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
最近闲来无事,跟女儿一起看《猫和老鼠》。
小时候把我逗的哈哈大笑,现在看依然乐不可支。

很难想象这是一部上世纪40年代的作品,得过小金人、配得是交响乐、单集长达1年的手绘,精品不会跟随时间而褪色。

记得经济观察报在11月初,就用“猫鼠游戏”这个标题,来形容目前的楼市现状。

一家燕郊的渠道公司销售主管邱明说:“猫和老鼠是天敌,但猫离不开老鼠,老鼠也离不开猫,斗了那么多集,最后还是一起生活。”

要我说,这位置业顾问还是太乐观了。

一方面,我们应当承认,从周期波动来看,“猫鼠游戏”确实一直存在。
 

从2008年后,房地产共有3次周期性上涨,分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。

每次大概持续3年左右时间,每次都因为投机情绪过于旺盛、房价走高、杠杆率升高,调控不得不收紧。

随后就是房贷利率上升、融资收紧、土地流拍、库存积压,一次又一次的重复,阳光下没有新鲜事。

因此,一直以来,有种说法叫“三年收紧,两年放松”。

另一方面,从2018、2019这两年的表现看,“游戏”已经结束了。

无论房价如何表现,调控的态度一直很坚决,犹如“老僧入定”一般。

2018年,各地房地产调控政策发布次数超过了400次,一二线城市的土地流拍数量升至282宗,创6年新高,房企纷纷更名“去地产化”。

2019年,前10个月的调控次数已经赶超2018年,7月份收紧信托,8月份收紧开发贷,9月份推出LPR,10月份压制信用资金。

按以往的惯例,“老鼠”蹦跶的太欢,“猫”必然会给以颜色。

现在的情况是:不管“老鼠”有没有出来“捣乱”,“猫”一直在旁边盯着。
 

最直观的影响,是房子不好卖了。

有个段子说,现在买新房,先去售楼部谈出一个价格,出门右转再找中介带看,谈好返现的点数。

同一楼盘,同一套房,一笔提成就拿到手里了。

因此,前段时间天津开了一个会:新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位,10天内就做调整。

由此引发了一波“口水战”:开发商觉得中介带客渠道费太贵,中介觉得自己很委屈,明明是你们没能力。

不管这场争执如何落幕,市场下行是不争的事实。

这种情况,放在2015-2017年,简直难以想象。

以前是求着开发商买房,售楼部随便送点鸡蛋粮油,一群大爷大妈就开始排队,手里捂着房源,每次开盘放出来一些,抢房的能排好几里地。

房子难卖时,开发商的营销费用被中介渠道分流了一大部分,口袋里掏着钱还得求人家,也难怪会有怨言了。

归根结底,是存量的市场环境造成的。

存量的购房者、存量的资金,狼越来越多,能吃的肉越来越少。
 

据艾媒咨询数据显示,2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,这批租赁人口,马上回将达到2.4亿人。

这2.4亿正在租房、还没买房的刚需,正在冷眼旁观。

为啥?父母、祖父母、亲戚朋友,兜里都没钱了。

2015年,可以靠自己的积蓄和低首付手段买房,大不了就借点钱。

2016年,“六个钱包”也可以适当动用一下,为子女圆一个在大城市安家的梦,父母吃点苦无所谓。

2017到现在,家族里的“钱包”被掏的也差不多了,房价高位运行,没“十二个钱包”就别想买房的事。

现在的楼市,正应了那句老话:能买得起的早买了,买不起的还是不会买。

话说回来,再低迷的气氛,也改变不了房地产的支柱地位。

存量市场中,既有人吃肉,也有人喝汤。有的地方人气爆棚,也有城市无奈掉队。

知名房企说好不再拿地的融创,依然一边促销、一边“接盘”。

王石前天在新书发布会上演讲,有意无意的说了一段话。

“2019年大家都觉得房地产更不好过,我已经离开两年了,只能这样说,到时候看看万科的年报,根据我掌握的信息,公布的年报非常好。”

这段话一出来,周一资本市场闻风而动,地产板块一骑绝尘。

同样是降价促销,大鳄们过得很滋润,可以把财报做的很靓丽,同行们却接连倒下。

截至11月20日,房企破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

自2017年至今,已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。

不光是房企的分化,人口流动也是如此,好的越好,坏的越坏。
 

第一财经日前统计了31个省份2018年常住人口数据,与2010年第六次全国人口普查数据做了个对比。

近9年来,有14个省份人口增量超过200万人,7个省份超过300万人。

其中,广东增量最多,达915.7万人,超过第二名和第三名增量之和。

但是,东北的情况跟有点不乐观,黑龙江减少58.1万,吉林减少42.1万,辽宁减少15.3万。

更令人意外的是江苏,近几年出生率和人口自然增长率持续保持低位,人口增幅还不足3%,对比广东和浙江低了不少,不知道是不是前两年苏州“产业升级”的缘故。

调控的高压不会再改变,指望收紧再放松式的“猫鼠游戏”已经结束了。

存量的房地产市场,带来的城市、人口、资金、行业分化,会越来越明显。

最近,经济学家李迅雷发了一篇报告,其中提到了一个观点:房地产的年销售面积,很难再达到17亿平米的水平。

他认为:不看库存堆积、追涨杀跌的逻辑和数据,我们就讲一个常识性的问题。我国连续三年的17亿平米的房地产销量,对应到住宅,每年解决4000多万人的居住问题,而当前每年城镇的新增常住人口不到2000万,17亿平米的销量又能维持几年?

我觉得,销售面积的规模下降是必然的。因为一二线的单价高,而三四线的库存多。

今明两年,房地产的销售金额肯定还能达到15万亿以上,因为大城市的房产市值还会攀升,贵的依然很贵。

销售面积却很难再重复2015-2017年那样的盛况,各地库存的再度挤压,土地流拍增多、溢价率的下降,几乎是板上钉钉的事。

不光是中西部的三四线城市,那些沾着都市圈的光,蹭着高铁、轻轨规划等概念的大都市远郊, 也会是一样的命运。


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