[市场行情] 国家级人口战略落地!中国房地产最大变量降临 ——凤凰网房产北京

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发表于 2019-12-1 10:43:56 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  文|凯风

  人口战略正在密集落地。

  近日,《国家积极应对人口老龄化中长期规划》出台:夯实应对人口老龄化的社会财富储备,改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。

  在不久前的重要会议公报中,同样提出:优化生育政策,提高人口质量,积极应对老龄化。

  

  这意味着,应对人口老龄化和生育形势,已经成为新时期的国家战略。整个社会的资源配置、资产配置,无疑都将发生巨大变化。

  01

  人口是经济和楼市的基本盘。

  人是生产者,也是消费者。影响经济的不只是人口总量的增减,还有人口结构的变化。

  那么,目前的生育形势如何?

  2018年,中国出生率为10.94‰,新增出生人口1500万人,较上一年减少200万人,未来有可能继续下行。

  

  目前的老龄化形势如何?

  过去18年,我国老龄人口基本翻倍。2000年至2018年,60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人,老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%。

  

  这其中,65岁以上老龄人口占比11.93%,离深度老龄化社会越来越近。

  一般而言,65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会,14%以上为深度老龄化,20%以上为超级老龄化。

  02

  人口影响经济和财政。

  老龄化对经济的影响,基本众所周知。老龄化加剧,不仅意味着劳动力减少、储蓄率下降,更意味着养老金压力的与日俱增。

  劳动力减少,对于经济增长势必形成拖累。储蓄率下降,则会影响到投资对于经济的驱动。而养老压力陡增,不仅对养老基金,而且对财政,都形成迫在眉睫的压力。

  早在2016年,青海、吉林、内蒙古、河北、湖北、辽宁、黑龙江7省份养老金就已出现收不抵支,而黑龙江更是耗尽所有历史结余。

  

  根据社科院预测,到2022年,半数省份都将面临养老金收不抵支的困境,这些省份主要集中在东北和中西部地区。

  在所有省份中,只有广东、江苏、北京、上海、浙江、安徽等地依旧有大量养老金结余。

  正是在这种背景下,养老金全国统筹被提上日程,养老保险基金中央调剂制度已经横空出世,“南金北调”成为大势所趋。

  在2019年预算中,广东、北京、浙江、江苏、上海、福建、山东等7个省份,养老金缴拨差额最多,一共贡献了1220.6亿元,而辽宁、黑龙江、吉林、四川、湖南、湖北则成为最大的受益方。

  

  然而,拆东墙补西墙只能解燃眉之急。

  随着老龄化进一步深入,仅靠“南金北调”作用相当有限,划转国资充实社保、延迟退休、养老金入市投资都已被提上日程。

  03

  人口影响房价。

  老龄化,对房地产到底有多大影响?

  众所周知,人口是房价的最终支撑,而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。

  在日本,五六十年代的婴儿潮,助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国,1970年代到1990年代,人口出生井喷,这可以视作中国的“婴儿潮”一代。

  正是这些人口,成为中国房地产“黄金年代”最坚实的支撑。与经济增长、城镇化、货币宽松一道,托起了楼市长达20年的繁荣。

  然而,出生人口已经呈现下滑趋势,老龄化程度不断加深,人口已经呈现“倒金字塔”结构。

  

  更关键的问题在于,从资产角度看,一个国家年轻人口越多,越容易形成资产泡沫,而老年人增多之后,当初的资产泡沫没有这么多人来接盘,资产回报率可能会下降,这对房地产的影响尤其大。

  对于房价来说,经济增长、城镇化、人口是三大基本面支撑力量。

  在这三大力量之间,经济已经进入新常态,人口面临出生率下滑与老龄化加剧的双重危机,只有城镇化还剩下最后10个点的增长空间,而由于户籍制度的存在,我国的城镇化率很有可能被低估。(参阅《查人又查房!人口悬念即将揭晓》)

  种种因素叠加之下,房地产的历史地位必然随之而下滑,房子在资产配置上也不再那么坚挺了。

  04

  与大形势相比,区域分化影响更为直接。

  虽然老龄化已是难以避免的大势,但不同省份、不同城市的生育率、老龄化程度都存在巨大差异,这些地区的养老金盘子同样存在巨大悬殊,因而在未来将面临截然不同的人口基本面。

  从出生率来看,西藏、海南、青海、广西、贵州、江西、宁夏、山东、福建等省份跻身前十,而黑龙江、辽宁、吉林、天津、上海、北京则处于垫底位置。(参阅《中国生育地图》)

  

  这其中,黑龙江出生率跌破6‰,吉林、辽宁均不足7%,仅为广东的一半左右,远远低于全国平均水平。

  从老龄化程度来看,东北同样首屈一指。在公布相关数据的23省份中,辽宁、山东、四川、重庆和江苏5个省份,进入“深度老龄化”。

  如果出生率下滑、老龄化加剧但有外来年轻人口涌入,那么一切都不成为问题。

  然而,许多省份同时面临着出生率下滑、老龄化加剧和人口外流的三重困境。(参阅《31省市人口增量排行》)

  

  不难看出,在这三个榜单里,东北三省基本都榜上有名。而广东、浙江等经济强省表现则十分突出。

  05

  老龄化时代,靠什么来承载房价?

  其一,要注意老龄化对地区房价的影响。经济增长、城镇化和人口,是影响房价的三大基本面因素。凡是这三个基本面出现问题的地区,房价的可持续必然存疑。

  其二,有外来人口涌入的地区,不必过度担心老龄化的影响。大城市,不仅是资源的集聚之地,更是年轻人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑,老龄人口不断增多,但只要城市有吸引力,就能吸引到越来越多的年轻人口。

  其三,到年轻的城市去。东北地区由于出生率下滑加上人口外流,养老金早已入不敷出,发放已经成为问题。而广东则是出生率强劲加上人口涌入,人口结构十分健康,不仅养老金富余资金冠绝全国,而且对经济发展形成强大助力。
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